Um total de 91 projectos de reabilitação urbana, por todo o país, num investimento global de 382 milhões de euros, são candidatos à iniciativa europeia JESSICA, aguardando agora uma decisão – segundo o secretário de Estado Adjunto da Economia.

Segundo António Almeida Henriques, é importante que, “em bom tempo”, estes investimentos “conheçam a luz do dia”, sendo “os administradores dos fundos JESSICA responsáveis por viabilizar os melhores projetos que têm em análise”.

O secretário de Estado Adjunto da Economia e Desenvolvimento Regional falava, em Évora, durante a assinatura do primeiro contrato do JESSICA em Portugal, com a Fundação Eugénio de Almeida (FEA).

Desta forma, congratulou-se, Portugal “junta-se ao grupo restrito dos cinco países da União Europeia que já fizeram chegar fundos JESSICA a projetos reais”.

Lançado pela Comissão Europeia, Banco Europeu de Investimento e Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, o JESSICA apoia os Estados membros no financiamento de projetos de reabilitação urbana.

A ESAF, de José Manuel Salgado, quer finalizar a recuperação de oito edifícios em carteira e só mais tarde poderá pensar em novos projectos.

A proposta de alteração da lei do arrendamento urbano, actualmente em apreciação e aprovação no Parlamento, e o alargamento a toda a malha urbana da cidade de Lisboa do IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado) de 6% nas obras de reabilitação de prédios têm impacto na indústria.

“Toda a cidade, na generalidade, necessita urgentemente de um ‘propulsor’ de regeneração que bem poderá ser pela via da ‘motivação fiscal’, para que se inicie de forma estruturante ambos os processos da reabilitação dos edifícios e do espaço urbano circundante. A reabilitação de um prédio, em que são mantidas as fachadas e reerguida uma nova vida dentro do edifício, é um processo de quase ‘relojoaria’, caro e demoroso, que tem de ser apadrinhado por todos, essencial para se manter a história e a traça típica de uma cidade”, explica o director da ESAF – Espírito Santo Activos Financeiros, José Manuel Salgado. Mas há mais: uma estrutura fiscal eficiente e crescimento económico. Em relação à primeira, é preciso que “o Estado optimize a sua receita em termos de médio prazo, e não de curtíssimo prazo, para que entretanto o mercado se ajuste”, defende José Manuel Salgado.

O segundo ponto combina o crescimento económico e o aumento do rendimento disponível das famílias, factor indispensável para “enquadrar a opção pelo arrendamento”, confere o gestor. E explica: “De futuro, pela via do crédito, será mais difícil a compra de habitação. Portanto, fica a restar o arrendamento. Mas aí será necessário perceber o que tem de ser feito do lado da oferta e perceber a rigidez da procura”, adianta.

Carteira de oito edifícios

A carteira actual da ESAF é composta por oito edifícios para recuperação, no centro de Lisboa e para diferentes alvos. “Temos estes projectos, queremos terminá-los e vendê-los”, confessa José Manuel Salgado. No futuro, a ESAF tem dúvidas sobre se avança para novos projectos de recuperação para arrendamento devido à fiscalidade. “Actualmente temos produtos acabados que, em termos de rendas, podem gerar retornos entre 3 e 5,5%. O problema é que os proprietários terão de englobar essas rendas nas receitas totais. E o que recebem no final do dia é muito pouco, ainda para mais é preciso somar as despesas de conservação e manutenção do imóvel”, lembra.

Para a ESAF, apenas interessam projectos no centro da cidade, que acrescentem valor ao cliente. “O projecto tem de ser bem pensado e a oferta final deve representar um valor acrescentado na óptica do comprador”, comenta José Manuel Salgado. “A localização, os materiais, os acabamentos, a garantia do construtor e de quem vende são factores determinantes para o sucesso das operações imobiliárias”, conclui.

Propostas do gestor

José Manuel Salgado, Director da ESAF
José ManuelSalgado, administrador da ESAF, identifica três condicionantes do mercado de arrendamento: primeiro, a rigidez da mobilidade laboral no curto prazo; segundo, a incapacidade dos proprietários para pagarem as indemnizações propostas no projecto de lei das rendas, como também para efectuar a reabilitação do locado. Para este último aspecto, José Salgado propõe a associação entre financiadores, promotores, fundos imobiliários, programa Jessica; em terceiro, um Plano Director Municipal virado para a cidade, com formas expeditas e objectivas no enquadramento e tempo de qualificação dos pedidos de processos para isenções de IMI e de IMT.

Activos imobiliários da ESAF

1.091
O património imobiliário da ESAF valia 1.091 milhões de euros em Janeiro de 2012: Gespatrimónio Rendimento (655 milhões); ES Logística (158 milhões); fundos Reconversão Urbana e Reconversão Urbana II (43,5 milhões) e outros fundos fechados (234 milhões).

8
A ESAF está a concluir a recuperação de um edifício habitacional na Rua Rosa Araújo, 49, em Lisboa. O seu custo total eleva-se a oito milhões de euros e corresponde à reabilitação de nove apartamentos, com valores entre um e dois milhões de euros cada.

Fonte: Económico

Promotores apontam para grandes mudanças: as casas serão mais pequenas, terão só o essencial e os preços deverão baixar.

Os centros das cidades são locais privilegiados para habitar. Porém, a escalada dos preços dos terrenos e do valor dos prédios na última década torna, de momento, a reabilitação residencial para arrendamento uma operação dispendiosa e de reduzida escala. Para mudar esse paradigma e responder à crescente procura de casas arrendadas no centro das cidades, promotores e investidores defendem a redução do tamanho dos apartamentos, a queda dos preços, a diminuição dos requisitos da habitação e incentivos à reabilitação. “O custo da construção não deverá descer muito, o custo dos terrenos também não, o financiamento vai continuar a estar caro. Portanto, a única variável que poderemos controlar é a dimensão das casas”, defendeu o presidente do conselho de administração da Gesfimo, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, Carlos Cortez, durante a primeira tertúlia, em Lisboa, promovida pela Ordem dos Arquitectos no final da semana passada.

Os consórcios formados pelo BPI, CGD/IHRU e Turismo de Portugal duplicaram ou triplicaram as verbas destinadas aos projectos de reabilitação.

Os três consórcios formados pelo BPI, Caixa Geral de Depósitos (CGD)/Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) e o Turismo de Portugal, responsáveis pela gestão dos fundos JESSICA, vão alavancar, no total, verbas de 335 milhões de euros para investir na reabilitação urbana. Este valor apresentado pelos três consórcios multiplica por duas vezes e meia os fundos iniciais de 130 milhões de euros que tinham sido propostos por estas instituições.

Contemplado com uma tranche do fundo JESSICA de 64 milhões de euros, o consórcio do BPI duplicou esta verba com fundos próprios, propondo uma linha de financiamento total de 128 milhões de euros. Já o consórcio CGD/IHRU – que recebeu 50 milhões de euros do programa europeu – mais do que triplicou este valor e tem agora 175 milhões de euros para investir em projectos e fundos de desenvolvimento urbano.

Já o Turismo de Portugal que recebeu verbas do fundo europeu na ordem dos 16 milhões de euros, duplicou a linha de investimento e disponibiliza 32 milhões de euros para emprestar a particulares e entidades públicas, que já se mostraram interessadas em apostar em projectos de recuperação urbana.

Por: Eduardo Melo e Elisabete Soares
Em 2007, Lisboa aprovou só uma obra de reabilitação, contra 173 pedidos: dois anos depois, alvarás dispararam para 216.

O novo modelo do sector da construção, assente na reabilitação urbana residencial, começou a ter maior expressão apenas em 2009 na cidade de Lisboa, enquanto na baixa do Porto o fenómeno ainda é residual. Basta ver os números: a Câmara Municipal de Lisboa (CML) emitiu apenas uma licença para obras em 2007 e 35 em 2008, no ano seguinte a capacidade de resposta acelerou para 216, revela a autarquia ao Diário Económico.

Na autarquia portuense, a sociedade que regula a reabilitação na Baixa da cidade (a Porto Vivo SRU) não se pode queixar de ter tanto trabalho, mas a relação entre pedidos de licenciamento e alvarás emitidos é mais próxima: 12 para oito alvarás emitidos em 2007, 28 para cinco em 2008 e 25 e dez aprovações em 2009.

Por: Eduardo Melo

Estudo de Augusto Mateus, para a CGD, conclui que Portugal não teve bolha especulativa.

Vivemos um novo ciclo do sector imobiliário residencial que se irá caracterizar pela “reabilitação, arrendamento e poupança”, em contraponto às últimas duas décadas suportadas na “construção, aquisição e endividamento”, defendeu ontem Augusto Mateus, na apresentação do estudo, financiado pela CGD, e intitulado “A Actualidade do Sector Imobiliário Residencial: Ajustamentos e Desafios”.

“O grande desafio é termos medo do paradigma velho e não termos medo do novo paradigma, assente na reabilitação, arrendamento e na poupança. Isto só se consegue com a colaboração entre todos os agentes: banca, fundos, empresas, famílias”, sintetizou o ex-ministro da Economia.

O presidente da comissão executiva da CGD, José de Matos, assumiu o pioneirismo do banco no novo paradigma, “suportado no arrendamento, reabilitação e poupança”, através da criação do fundo Caixa Arrendamento, do crédito habitação ‘buy-to-let’, do crédito para reabilitação urbana e da recente atribuição à CGD da gestão de parte do fundo JESSICA, para a renegeração urbana.

Longe da bolha especulativa

O caminho até aqui chegarmos é conhecido: “Terá havido excesso de investimento e de produção residencial nas últimas décadas, mas não houve bolha especulativa”, defendeu Mateus – que aponta para a existência de 200 a 250 mil fogos por vender, menos 100 mil do que estimativas avançadas recentemente por mediadores imobiliários. “Tivemos uma aterragem relativamente suave do mercado residencial na última década, situação que é positiva”, disse, face às economias congéneres europeias.

Entre os muitos sinais de correcção do mercado, entre 2000 e 2009, destaque para a diminuição de 41% de novos contratos de compra e venda de prédios e da queda para metade do investimento no sector residencial.

Desde 2009 para cá, a CGD começou a restringir a concessão de crédito à habitação com prazos mais longos. “Actualmente, quatro em cada cinco novos empréstimos contratados na CGD têm maturidade não superior a 40 anos”, lê-se no documento. “Hoje, o prazo dominante é de 30 a 40 anos”, conferiu Paulo Sousa, director de financiamento imobiliário da CGD.

Preços subiram menos de 10%

Entre 1996 e 2006, a evolução real dos preços da habitação em Portugal aproximou-se dos 10%, contra “80% nos EUA, Holanda e Grécia, 90% em França, 110% em Espanha, 140% no Reino Unido e 180% na Irlanda”, relata o mesmo estudo. Outro dos factos enumerados da análise, realizada em colaboração com o gabinete de estudos da CGD, é que os portugueses que recorreram ao crédito à habitação são os segundos mais jovens da zona euro, só ultrapassados pelos cidadãos de Malta. Nos empréstimos hipotecários de 2007, dois terços dos devedores tinham menos de 40 anos; um quarto tinha menos de 30 anos. Este é um indicador que pode ajudar à tese de Augusto Mateus, que propõe a passagem de grande parte dos créditos hipotecários para a situação de arrendamento. Essa mudança, propõe o ex-governante, poderia envolver a criação de um “fundo público de grandes dimensões que compraria os apartamentos a proprietários que o assim desejem, libertando a banca destes activos imobiliários e criando liquidez no sistema financeiro”.

Fonte: Económico

Por: Paula Cravina de Sousa

Saiba quais as novas regras que o Governo quer introduzir para facilitar as obras de reabilitação urbana.

O Conselho de Ministros aprovou esta quinta-feira uma proposta de lei que simplifica os procedimentos administrativos em matéria de reabilitação urbana.

O Governo concretiza assim um conjunto de medidas que estão previstas no memorando de entendimento com a Comissão Europeia, o Banco Central Europeu e o Fundo Monetário Internacional.